Sinergie commerciali per combattere la crisi

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di Marcella Persola 5 Dicembre 2008 | 13:40
Si è ridotto ulteriormente il volume degli investimenti immobiliari nel settore retail. Secondo le ultime ricerche condotte da Jones Lang LaSalle il volume delle transazioni effettuate in Europa è stato pari a 3 miliardi nel corso del primo trimestre del 2008, in diminuzione rispetto ai 3,9 miliardi dello stesso periodo dell’anno scorso. Se poi ci si focalizza sul mercato italiano si può constatare che i primi tre mesi del 2008 sono state portate a termine 9 transazioni per un volume complessivo di 394 milioni, registrando un calo del 54%.
E la recessione potrebbe incidere notevolmente sui consumi e quindi di conseguenza sul settore retail. «Il settore commerciale sta accusando la crisi, ma i centri commerciali ne stanno risentendo meno rispetto agli ipermercati» sottolinea Vittorio Saquella, fund manager di Bnl Fondi Immobiliari.
«Anche perché i fatturati dei punti vendita stanno resistendo bene e tutte le nuove realizzazioni continuano a funzionare» precisa Saquella. Anche se è necessario riflettere su un altro aspetto. Come è stato evidenziato all’interno dell’ultimo convegno organizzato da ERES (European Real Estate Society) “Shopping in the centre or shopping in shopping centre?” il comportamento dei consumatori è cambiato molto negli ultimi anni, tanto che alcuni operatori parlano di un ritorno in auge delle vie dello shopping, o comunque di un ritorno all’acquisto nei centri città. E soprattutto questo aspetto diventa più predominante nel caso di acquisti di beni primari. A questo punto i format studiati in Italia fino ad oggi, ossia quelli che presentano uno spazio agro-alimentare molto ampio potrebbero risentirne maggiormente.

Questa tendenza che in Europa si è già largamente diffusa potrebbe iniziare a crescere anche in Italia. «In diverse regioni europee le autorizzazioni per sviluppare grandi mall fuori città sono diventate difficili» afferma Luca Pellegrini, professore di marketing dell’Università IULM di Milano e relatore al convegno organizzato da ERES. «Inoltre gli europei stanno riscoprendo i centri città» continua Pellegrini. A conferma che quindi il bacino di interesse per lo shopping si sta spostando o ritornando verso le città. «Indubbiamente rispetto al passato gli ipermercati hanno perso di valore» conferma il fund manager di Bnl Fondi Immobiliari. Oggi i due format di centri commerciali più diffusi sono: i grandi centri commerciali, quelli che sono definiti one-place-shopping e poi i small shopping center. Sono quest’ultimi ad essere maggiormente penalizzati dai cambiamenti dei consumatori. Infatti sembrerebbe che una delle più gradite tendenze dei consumatori sia quella di passeggiare all’interno di galleria commerciale. Un punto a favore dei grandi mall, e a scapito dei piccoli centre che invece soffrono del ritorno ad affidarsi al negozio di fiducia. 
 

Ma alcuni operatori allontanano l’idea che si possa creare una competizione tra le due opzioni. «Non è giusto affermare che si tratta di competitor. In quanto si tratta di strutture molto diverse» afferma Ralph Cost responsabile dipartimento retail di [s]GVA Redilco[/s]. «E’ vero che gli ipermercati stanno riscontrando delle difficoltà e che qualora ci fosse una flessione dei consumi tutta l’attività del retail ne risentirebbe, ma credo che a soffrirne sarebbero soprattutto le strutture situate in zone periferiche» continua il responsabile di GVA Redilco. 
 
Certo gli shopping centre dovranno scontrarsi anche con ulteriori fattori. In primis il mimore reddito a disposizione e poi la predilezione ha acquistare meno beni ma più servizi. «Molte ricerche confermano che i consumatori prestano più attenzione alla componente immateriale dell’articolo che stanno acquistando e che spesso si recano nei centri commerciali per valutare il valore dei prodotti; per capire le novità del mercato, per informarsi» chiarisce il relatore di ERES.

Tutti elementi che dovrebbero essere presi in considerazione dagli sviluppatori di centri commerciali. Sarebbe, infatti, opportuno, che i nuovi format rispondessero a queste esigenze. «I più significativi trend intravisti nel settore commerciale riguardano sia la distribuzione geografica, sia la tipologia dei format» spiega Corrado Vismara, amministratore delegato di Larry Smith. «L’offerta si è diversificata con la creazione di retail park, leisure centres e factory outlet» continua Vismara. Inoltre lo sviluppo e la creazione di nuovi centri commerciali ha portato all’ingresso di nuovi player sul mercato. «Inoltre mi sembra interessante sottolineare che è cambiata anche la localizzazione dei centri commerciali» continua l’amministratore delegato di Larry Simith. Infatti sono aumentate le iniziative di creazione di centri commerciali in aree urbane. Come ad esempio il centro commerciale I Gigli, a Firenze, che è una delle destinazione di shopping più frequentate, oppure Freccia Rossa a Brescia, uno dei primi centri commerciali localizzati nel centro città. Questo apre delle opportunità di creare delle sinergie interessanti, invece di vivere la competizione a più livelli. In questo modo si eviterebbero gli errori commessi nel passato. «Non ha senso porre in opposizione i nuovi centri con quelli già esistenti, ma al contrario è opportuno creare delle sinergie» continua Vismara. E per creare sinergie gli operatori dovrebbe pensare che l’aspetto più importante resta comunque la creazione di valore: creare valore per la comunità, per i retailers, per i developer e per gli investitori. Senza dimenticare le autorità locali. Creare relazioni importanti con le amministrazioni locali che, nel futuro dovranno occuparsi di gestire in modo più efficiente e razionale i centri città potrebbe rappresentare un ulteriore vantaggio.
 

«Le vie dello shopping hanno sempre avuto anche una funzione sociale. I centri commerciali hanno rivitalizzato alcune aree degradate, divenendo dei centri di aggregazione» ricorda Saquella. E non è detto che questi due mondi non possano collaborare e cooperare. Se si considera quello che è successo in altri paesi europei è facile presupporre che i due segmenti continueranno a convivere. «In generale il successo del settore commerciale comporta una crescita dei classici mall (abbigliamento, accessori, profumi) a discapito degli ipermercati generalisti» racconta Frank Weber, direttore generale di Biq GmbH. «In Germania è interessante notare come in alcune città, come Essen, Duisburg, Berlino e Dresda, le due tipologie dello shopping cresceranno di pari passo in quanto entrambi funzionali ad una rivitalizzazione del centro urbano». Ed è anche vero che: «Le vie dello shopping delle Germania e della Polonia stanno diventando sicuramente competitive nei confronti degli shopping centre, anche se questo fenomeno non influenza la nascita di nuovi centri commerciali». Anche se le situazioni cambiano da paese a paese. In Polonia, ad esempio, spiega Weber :«nelle città benestanti questo fenomeno non è avvertito. Il centro commerciale di Cracovia – il più grande d’Europa – convive con le vie dello shopping. Al contrario nelle città di confine, economicamente più povere i classici negozi sono preferiti ai grandi shopping centre».  


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