Grosvenor mette in guardia dal settore retail

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di Marcella Persola 16 Dicembre 2008 | 10:45
Calo dei valori locativi per le principali piazze commerciali europee. A segnalarlo è una ricerca di Grosvenor che mette in luce le difficoltà che sta attraversando il segmento commerciale. Da dimenticare il 2009.

Attenzione a puntare tutto sul segmento commerciale. Seppure il settore abbia conquistato negli ultimi anni una grande popolarità, in considerazione della minore volatilità dei rendimenti, e il fatto che siano meno soggetto ai cicli economici, tanto da essere percepito come “un investimento di tipo difensivo”, non passerà immune dalla crisi del mercato. 

E’ questo quello che sostiene una ricerca condotta da Béatrice Guedj, head of research di Grosvenor Continental Europe. «Se per un certo periodo c’è chi ha creduto al canto delle sirene, il disincanto sarà brusco, perché la mutazione strutturale del panorama degli immobili commerciali e l’aumento dell’offerta in questi ultimi dieci anni, hanno intaccato una determinante “fondamentale” del prezzo».

Infatti il “repricing” del rischio è già cominciato. I valori locativi, dal canto loro, non hanno ancora subito modifiche, anche se si inizia a intravede qualcosa. «Al di là dell’aumento del costo del credito, l’ambiente recessivo, se non addirittura depressivo della zona Euro, ha eroso completamente il potenziale di crescita economica, favorendo l’aumento della disoccupazione e la perdita del potere d’acquisto già gravata da un elevato tasso di inflazione nel corso dei mesi scorsi» spiega la ricercatrice di Grosvenor.

La conferma arriva anche dagli ultimi indicatori di fiducia e da altri barometri avanzati che non lasciano intravedere la possibilità di schiarite nel breve termine, più precisamente entro il 2010, poiché le incertezze sono davvero notevoli.
«Secondo le ricerche condotte in ambito congiunturale, l’insieme degli indicatori di fiducia delle famiglie europee si è deteriorato a partire dal mese di settembre del 2007. Sul piano delle prospettive economiche, le famiglie hanno manifestato forti paure sul clima generale, sul lavoro e sul livello dei prezzi» continua Guedj.

La continua erosione delle vendite al dettaglio soprattutto in termini di valore è sinonimo di calo del fatturato dei locatari e necessariamente a termine dei valori locativi. Com’è facile intuire, le vendite al dettaglio sono una funzione crescente dell’aumento dell’occupazione, del reddito disponibile, del tasso di risparmio in paesi come la Francia o l’Italia, o di un effetto ricchezza, in funzione del patrimonio immobiliare o finanziario delle famiglie, come nel caso di Gran Bretagna, Spagna e Irlanda. In compenso, le vendite al dettaglio sono una funzione decrescente dell’inflazione o dei tassi d’interesse, poiché il loro rispettivo aumento grava sul potere d’acquisto delle famiglie. Se queste due variabili inflazione-tassi risultano particolarmente esplicative delle fluttuazioni dei consumi, con un’elasticità decisamente elevata, lo sono anche, seppure in modo meno diretto, dei valori locativi veri e propri, dove l’elasticità risulta più debole.

Sulla base di uno scenario recessivo per il 2009 in tutta la zona Euro, quali prospettive si possono delineare per i valori locativi in Francia, Belgio, Spagna e Italia?

La ricerca di Grasvenor sottolinea che in Italia il rovesciamento dei valori del segmento commerciale risulta inferiore rispetto alla Spagna e più simile alla situazione francese per quanto riguarda la scarsità dell’offerta disponibile: ecco allora che il calo dei valori locativi è in media del 20%, con una volatilità più o meno grande fra i capitali economici, storici e turistici. Mentre nel segmento dei centri commerciali i cali raggiungeranno in media il 10% con una volatilità elevata fra le regioni in particolare del Nord, al Centro e al Sud il tanto atteso effetto allineamento non avrà luogo. Nel segmento dei parchi commerciali, i ribassi saranno sensibilmente inferiori ai segmenti dei centri commerciali o delle attività nei centri cittadini. In media, i ribassi non dovrebbero superare il 10%. Tuttavia i valori locativi dell’offerta futura, in particolar modo in Belgio, Francia e Italia, saranno maggiormente penalizzati rispetto ai formati ben consolidati, a causa di una congiuntura sfavorevole.

«Se gli alberi non arrivano al cielo, neppure i valori locativi possono farlo» prosegue Guedj. L’idea di Grosvenor è che dopo un deciso aumento dei canoni d’affitto in Francia, Spagna, Italia ma anche in Belgio, si possano intravedere all’orizzonte un calo dei valori locativi per il 2009 e il 2010, in base a una maggiore o minore reattività dei mercati. Di certo, le correzioni non saranno significative come in Gran Bretagna, per lo meno per quanto riguarda Francia, Belgio e Italia. «Il ribasso è necessario, soprattutto per evitare l’aumento del tasso degli immobili non locati che finirebbe per pesare sui valori di perizia» conclude Guedj. 

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