I fondi sovrani credono ancora nel mercato immobiliare

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Avatar di Redazione 29 Dicembre 2008 | 09:15
I prodotti governativi si preparano a conquistare sempre più fette di mercato, anche nel segmento del real estate. Una ricerca di CB Richard Ellis conferma che nei prossimi sette anni questi prodotti saranno pronti a investire ben 725 miliardi in operazioni immobiliari. Ma attenzione ai facili entusiasmi perché ci sono aspetti da non sottovalutare…

Dalle assicurazioni al luxury, dalle banche alle televisioni, fino ad arrivare alle squadre di calcio, i fondi sovrani oramai non sembrano aver più confini. E tra i settori favoriti spicca, senza dubbio, l’area del real estate.

A sostegno di questa ipotesi i dati emersi dal FEEM – Monitor Sovereign Wealth Fund Database, una delle più grandi banche dati di monitoraggio e analisi delle operazioni di fondi sovrani, ideato e realizzato dalla Fondazione Eni Enrico Mattei e da Monitor Group, con la collaborazione dell’Università dell’Oklahoma.

Secondo quest’analisi dal 1986 a oggi, i fondi sovrani hanno destinato il il 15,3% del valore complessivo dei propri investimenti al segmento immobiliare. In Italia, fino ad oggi, i fondi sovrani, in realtà, sembrano essersi mossi poco a parte l’infinita trattativa tra Risanamento e il fondo Limitless di Dubai, interessato ad acquistare i progetti di sviluppo localizzati a Sesto San Giovanni (MI)-nell’ex area Falck e/o quello di Santa Giulia. Certo molto clamore destò nel 1975 l’ingresso di Lafico (Libyan Arab Foreign Investiment Company), braccio finanziario del colonnello libico Gheddafi, nel capitale Fiat e l’incursione nell’ultimo periodo in UniCredit. E in ogni caso, per il momento, a parte singoli dossier aperti su titoli di big-cap tricolori, che potrebbero creare un effetto domino anche sul settore immobiliare, non è semplice identificare nel nostro paese i trend di crescita di questo genere di investimenti. Una cosa però è certo: i fondi sovrani sono destinati a diventare i veri protagonisti del mercato, compreso quello immobiliare.

La conferma di questa tesi proviene anche da una recente relazione del gruppo CB Richard Ellis dove si sottolinea che «ci aspettiamo nei prossimi sette anni l’arrivo di significativi investimenti, in particolare nel commercial property market, che potrebbero potenzialmente arrivare a ben 725 miliardi di dollari». Cifra che innalzerebbe i fondi sovrani come la categoria di investitori più significativa a livello globale. A proposito Ray Torto, chief global economist di CB Richard Ellis, ha spiegato che le caratteristiche di investimento del settore immobiliare, particolarmente efficaci nel lungo termine, si sposano perfettamente con le attese dei fondi sovrani. «Per questo ci aspettiamo l’incremento dei loro investimenti nel settore immobiliare di circa il 7% dei loro asset i totali. Una dotazione del genere, con quasi 4 trilioni di dollari attualmente investiti, significherebbe a livello globale investimenti nel settore immobiliare pari a 280 miliardi di dollari». Per inquadrare questo numero nel contesto, bisogna ricordare che il portafoglio degli investitori istituzionali statunitensi è valutato attualmente vicino a 330 miliardi di dollari. «Se guardiamo più avanti – spiega Torto – il potenziale degli investimenti dei fondi sovrani è ancora più significativo.

E’ stato valutato infatti che potrebbe raggiungere nel 2015 asset totali vicini ai 12 trilioni. E il 7% di questa allocazione pesa, nei prossimi sette anni, approssimativamente, per ben 725 miliardi di investimenti proprio nel real estate». Tra i mercati immobiliari più interessanti per i fondi sovrani, Michael Haddock, director EMEA research di CB Richard Ellis segnala quello britannico, dove i prezzi sono letteralmente crollati, e quello giapponese, che dovrebbe essere rivitalizzato da un massiccio piano di rinnovamento urbanistico. «Comunque, i fondi sovrani – prosegue Haddock – dovranno guardare per centrare i loro obiettivi e cogliere le migliori opportunità nel mercato immobiliare sia all’investimento diretto, sia a quello indiretto, oltre al settore del debito». Secondo il rapporto di CB Richard Ellis circa la metà degli investimenti dei fondi sarà destinata all’acquisizione di edifici, il 30% sarà indirizzato a fondi di investimento del settore e il 25%, infine, rifinanzierà debiti già sottoscritti. «È molto probabile – continua Haddock – che assisteremo a acquisizioni dirette in società immobiliari, quotate in Borsa e non, come all’opportunità di costruire un portafoglio significativo di proprietà immobiliari, acquisendone rapidamente la gestione». «In questo senso – spiega Richard Womack, senior director London capital markets di CB Richard Ellis – hanno fatto un numero di investimenti di proprietà immobiliari in diversi mercati e ci aspettiamo che la tendenza continuerà». «Comunque – conclude Womack – i fondi sovrani sono degli investitori pazienti che sanno bene come avviare i loro impieghi di denaro. L’espansione dei loro portafogli immobiliari e l’entrata in alcuni mercati sarà programmata e misurata».

Si passerà dunque dall’esuberanza e dall’aggressività di poche operazioni immobiliari, al momento della normalità, con lo sviluppo meno incisivo ma più costante, e per certi versi inarrestabile, dei fondi sovrani sul mondo immobiliare. Un cambiamento epocale, che non è appunto solo strettamente economico e finanziario, ma che significa un ribaltamento generalizzato degli equilibri economici globali. Tutto bene, dunque? Assodato che i fondi sovrani rappresentano una boccata d’ossigeno vitale per i mercati e per alcune società, esistono, tuttavia, alcuni rischi legati alla trasparenza di questi investimenti che non possono essere sottovalutati. In primis, con l’arrivo di soci influenti come i fondi sovrani il controllo e la gestione di alcune società e portafogli immobiliari passerebbe in mano a governi che considerano scarsamente il significato della parola trasparenza, come nel caso di alcuni emirati arabi, o della stessa Cina, rendendo di fatto le loro operazioni una sorta di black box. Questo fenomeno, inoltre, è esasperato dal fatto che non esiste ancora una legislazione che regolamenti l’attività di questi investitori.

Da tempo l’Europa e gli USA hanno in agenda l’avvio di un percorso legislativo, ma al momento sono costrette ad osservare, indifese, la perdita del controllo azionario di alcune tra le più importanti società nazionali
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