Immobili per l’impresa, prezzi stabili previsti nel 2017

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di Finanza Operativa 6 Febbraio 2017 | 12:00

Nel 2017 il settore degli immobili per l’impresa si prospetta tendenzialmente con canoni di locazione e prezzi stabili con possibili aumenti per gli immobili del comparto retail posizionati nelle top location delle grandi città. Qui infatti ci sarà sempre il desiderio di insediarsi da parte di importanti marchi, disposti anche a spendere qualcosa in più pur di garantirsi il posizionamento. In questi ultimi mesi del 2016 si segnala una ripresa della domanda di locazione e di acquisto di immobili già a reddito per il settore commerciale, in particolare nelle vie di passaggio delle metropoli più importanti. Gli investitori, infatti, stanno tornando ad acquistare e ricercano soluzioni in grado di garantire rendimenti dal 6,5 al 10 % annuo lordo a seconda della metratura e della location. Ci potrà essere sofferenza per gli immobili posizionati in vie non di passaggio che continueranno ad essere utilizzati per lo svolgimento di attività che non necessitano di visibilità. Proseguirà l’avanzata del settore food che, insieme alla moda, ha fatto ed ancora farà da traino per il retail.

Anche sul mercato dei capannoni si inizia ad intravedere una ripresa della domanda, sia in affitto sia in acquisto. I prezzi, ormai molto bassi, spingeranno le imprese soprattutto quelle patrimonialmente solide ad acquistare le tipologie di recente o nuova costruzione. Questo in particolare si verificherà nelle zone considerate strategiche per posizionamento. Le tipologie usate, che richiedono onerosi ed importanti lavori di ristrutturazione, potrebbero restare invendute o non affittate a lungo.

Il settore terziario potrebbe trovarsi ancora in difficoltà. C’è molta offerta sul mercato, non sempre di qualità e, per questo, quando è possibile si effettua il cambio di destinazione d’uso in residenziale. Inoltre la tendenza è sempre più verso la realizzazione di studi associati per cui ci sono molti uffici vuoti, anche nelle zone centrali. Miglior trend per le soluzioni immobiliari di nuova costruzione che incontreranno il favore soprattutto delle grandi aziende alla ricerca di sedi di rappresentanza, in particolare a Milano.

Il 2016

COMPRAVENDITE

I primi 9 mesi del 2016 hanno segnalato una ripresa delle compravendite immobiliari per alcuni comparti del settore degli immobili per l’impresa grazie non solo agli investitori, che stanno tornando ad interessarsi come è stato dimostrato da alcune importanti compravendite che si sono verificate nel corso dell’anno, ma anche all’interesse degli stessi imprenditori. Sia sul segmento dei capannoni sia su quello dei negozi si stanno riscontrando intenzioni di acquisto.  In questo periodo, rispetto allo stesso periodo del 2015,  l’incremento delle transazioni è stato per  il settore produttivo  (+20,5%), per il settore terziario (+15,5%) e per il settore commerciale  (+16,7%). (Fonte: Agenzia delle Entrate).

ANDAMENTO PREZZI E LOCAZIONI

Capannoni

Sul mercato dei capannoni si registra una contrazione dei valori nella prima parte del 2016. Le soluzioni nuove segnalano  prezzi  in discesa dell’1,2% se vicino alle arterie e dell’1,4% se lontane dalle arterie; calo anche per i  prezzi  delle  tipologie  usate che  segnano  rispettivamente -1,3%  e -1,5%. Anche i canoni di locazione sono in ribasso: dell’1% e dello 0,7% per le tipologie nuove vicino alle arterie e lontano dalle arterie e dello 0,5% e dello 0,8%  per quelle usate.

Laboratori

L’analisi sui laboratori rileva nel primo semestre del 2016 una contrazione di prezzi (-0,9%) e di  canoni di locazione (-0,9%). Il 79% delle richieste è per immobili in affitto e  prevalentemente per metrature che non superino i 200 mq.  Apprezzata la presenza di un’area cortilizia e di un’area di carico e scarico merci. Sono richiesti per avviare attività artigianali e ultimamente anche per aprire palestre o associazioni ludico-culturali. La maggioranza delle richieste si concentra su tagli fino a 100 mq, mentre l’offerta in vendita e in locazione riguarda immobili fino a 200 mq.

Uffici 

Nella prima parte del 2016 sul segmento degli uffici si registra una diminuzione dei prezzi e dei canoni di locazione sia per le strutture insediate nei centri direzionali sia per quelle inserite in palazzi residenziali.

La diminuzione dei prezzi è stata del 2,6% per gli uffici di nuova costruzione in centro direzionale e dell’1,7% per quelli ristrutturati in palazzine residenziali. Per quelli usati si segnala un calo dell’1,7% nei centri direzionali e dell’1,6% in palazzine residenziali. Sul versante delle locazioni la diminuzione dei canoni è stata dello 0,3% per gli uffici nuovi in centri direzionali e  per gli uffici usati in palazzine residenziali. Gli uffici usati in centri direzionali hanno registrato un aumento dello 0,3%.

NEGOZI

Nei primi sei mesi del 2016 i prezzi e i canoni di locazione dei negozi a livello nazionale sono in diminuzione. I valori dei locali commerciali nelle vie di passaggio sono calati dell’1,5%, quelli delle tipologie in vie non di passaggio del 2,2%. I canoni di locazione sono in ribasso del -1,1% per i locali commerciali in vie di passaggio e del -0,6% per quelli in vie non di passaggio. Dall’inizio della crisi i negozi posizionati in vie di passaggio hanno perso il 31,0% del loro valore, quelli in vie non di passaggio il 37,1%. Le compravendite dei negozi, nella prima parte del 2016, sono state 14.367 in aumento del 13,7% rispetto allo stesso periodo del 2015.

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