Immobiliare: dati in crescita per residenziale e nuda proprietà, ma pochi investono

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di Finanza Operativa 3 Marzo 2017 | 15:32

Riprende il mercato immobiliare residenziale. Lo dicono i dati dell’Agenzia delle Entrate (OMI) in merito alle compravendite nel 2016. Secondo l’OMI, il settore residenziale registra ben 528.865 compravendite, in crescita del 18,9% rispetto al 2015. Una tendenza confermata anche da Casa.it, che a fine 2016 aveva segnato un aumento della domanda del +4,7% e aveva evidenziato una stabilizzazione dei prezzi (-0,8%).

Secondo il Centro Studi di Casa.it, il mercato immobiliare residenziale continua nel suo percorso di crescita e questo trend, molto probabilmente, proseguirà anche nei prossimi mesi. A febbraio 2017, rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, la domanda di abitazioni è infatti cresciuta a livello nazionale del +7,7% mentre i prezzi iniziano a registrare un segno positivo (+0,8%) dopo sette anni di valori negativi, con un prezzo medio di 2.160 €/mq.

Per quanto riguarda i prezzi degli immobili residenziali in offerta sul mercato, tra le città metropolitane registrano il segno positivo solo Milano (+2,6%) e Bologna (+1,7%). Soffrono invece Napoli (-3,4%), Firenze (-2,1%), Genova (-1,8%) e, seppur in modo più contenuto, Roma (-1,4%) e Palermo (-1,1%). Prezzi stabili a Torino.

Milano (4.000 €/mq), Firenze (3.700 €/mq) e Roma (3.600 €/mq) sono le città più care. Nelle altre città metropolitane Bologna si attesta sui 3.050 €/mq, Napoli 2.800 €/mq, Genova 2.700 €/mq, Torino 2.350 € /mq e Palermo 1.880 € /mq.

Sul fronte della domanda (+7,7% a livello nazionale), nei primi due mesi dell’anno cresce in tutti i capoluoghi di provincia. Con riferimento alle sole città metropolitane, sempre nei primi due mesi, la più “dinamica” risulta Milano (+8,3%). Seguono Bologna (+7,5%), Napoli (+6,6%), Roma (+6,5%), Torino (+5,5%), Firenze (+5,5%), Genova (+5,4%) e Palermo (+5,2%).

Quanto sopra trova conferma anche dalle cifre a disposizione di Tecnocasa. L’Ufficio Studi del Gruppo ha evidenziato un ribasso dei prezzi anche nella seconda parte del 2016 (dal II semestre 2007 è stato del 40,1%), ma anche un ritorno degli investitori, una maggiore disponibilità delle banche ad erogare e tassi particolarmente vantaggiosi che hanno rimesso in moto il mercato immobiliare.

Dal 2008, sottolinea Tecnocasa, il trend dei prezzi è stato sempre negativo, nelle grandi città, nell’hinterland delle grandi città e nei capoluoghi di provincia: nelle prime il valore degli immobili è diminuito del 38,7%, nell’hinterland delle stesse del 40,4% e nei capoluoghi di provincia del 41,1%.

Nei primi nove mesi del 2016 le compravendite residenziali in Italia hanno però registrato un segno positivo (+20,4%) proprio grazie alla presenza dei prezzi più bassi e alla ripresa del mercato dei mutui.

Previsioni 2017

Per quanto riguarda le previsioni 2017, “Il costante aumento della domanda rilevato negli ultimi due anni è un indicatore importante che conferma la ripresa in atto del mercato immobiliare – afferma Luca Rossetto, Amministratore Delegato di Casa.it -. Un più facile accesso al credito concesso dalle banche e i tassi ai minimi hanno sicuramente contribuito a dare nuova linfa al settore e a risvegliare il desiderio delle famiglie ad acquistare una nuova abitazione. I dati positivi dei primi due mesi di quest’anno confermano che la spinta propulsiva della domanda manterrà vivace il mercato delle compravendite anche per tutta la prima parte dell’anno.”

Secondo Tecnocasa, nel 2017 le compravendite sono attese ancora in aumento (tra +6% e +8%) e questo trend interesserà tutte le realtà territoriali. Sul versante prezzi bisogna aspettarsi una chiusura dell’anno con un calo tra -2% e 0% e un leggero aumento (tra 0% e +2%) per il 2017 ma solo per le grandi città, mentre per i capoluoghi di provincia e per l’hinterland delle grandi città occorrerà aspettare il 2018. Anche il sentiment espresso dagli operatori delle nostre reti è orientato in tal senso.

“L’andamento dell’economia e dell’occupazione – dicono dall’Ufficio Studi Tecnocasa – nonché il comportamento degli istituti di credito che rimarranno comunque prudenti, contribuiranno a confermare o meno questo scenario di mercato. Scenario che vede nella consapevolezza “del reale valore dell’immobile” da parte degli acquirenti, dei venditori ma soprattutto da parte dei professionisti del settore real estate, un elemento importante per il corretto funzionamento del mercato. Se così fosse vorrebbe dire che la lunga crisi immobiliare qualcosa, forse, avrà insegnato”.

Nuda proprietà

Un capitolo a parte merita il tema della nuda proprietà. Secondo Tecnocasa, il 79,0% degli acquisti di questo tipo è finalizzato all’investimento a lungo termine e il 21,0% riguarda l’abitazione principale. Gli acquirenti hanno un’età compresa tra 35 e 54 anni nel 64,2% dei casi, mentre i proprietari hanno un’età superiore a 64 anni nel 77,5% dei casi.

Nel 2015 la percentuale di acquisti per investimento si attestava al 77,2%; mentre il confronto con il 2014 registra un aumento di ben 8,1 punti percentuali. Due anni fa la componente di acquisti per investimento si attestava infatti a 70,9%, a conferma di una costante crescita della percentuale di acquisti per investimento sulla nuda proprietà.

L’analisi punta poi l’obiettivo sulle motivazioni che spingono i proprietari a vendere con la formula della nuda proprietà: la maggior parte dei venditori (85,2%) lo fa per reperire liquidità e quindi per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età e a volte per sostenere i figli nell’acquisto della casa; nel 12,3% dei casi si cerca di migliorare la propria qualità abitativa.

Emerge inoltre che le tipologie maggiormente scambiate con la formula della nuda proprietà sono i trilocali con il 30,7% delle preferenze a pari merito con i quattro locali, anch’essi scelti dal 30,7% degli acquirenti.

Investire nel real estate

Nonostante i dati confortanti, l’investimento sul real estate non sembra interessare una larga fetta di investitori; o per lo meno non pare essere un settore in cui gli italiani abbiano bisogno di consulenza. Lo dice l’indagine di PwC, Professione Finanza e MutuiOnline “Il mattone nel portafoglio, tra presente e futuro” condotta su un campione di oltre 600 consulenti finanziari. La gran parte di essi (il 57% degli intervistati) ha rivelato di essere interpellato ì solo da una quota ridotta dei propri clienti nella scelta dell’investimento immobiliare. In particolare, solo un cliente su cinque si rivolge al proprio consulente di fiducia per indicazioni nel comparto real estate. Questo dato si lega al sentiment negativo che il 60% dei risparmiatori italiani mostra rispetto al settore del real estate: in un contesto di rendimenti finanziari in calo e tassi zero, in cui la crisi finanziaria ha influenzato anche l’economia reale, l’investimento immobiliare ha fortemente risentito del crollo dei corsi dei titoli.

 
 

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