Non sempre è sostenibile comprare una casa per mancanza di liquidità o perché non si possiedono le condizioni necessarie per l’ottenimento di un mutuo. Ma esistono formule di acquisto alternative come la cosiddetta locazione con patto di futura vendita, una forma contrattuale mista che si compone di due parti, il contratto di affitto e il preliminare di vendita.
In questa tipologia di contratto, spiega il portale immobiliare Idealista.it, il locatore e conduttore stabiliscono che entro il termine della locazione, l’immobile venga trasferito all’affittuario. Il prezzo fissato della vendita potrà essere parzialmente o integralmente pagato dai canoni corrisposti, fermo restando il pagamento del saldo a carico del compratore. Questi può anche decidere di non acquistare il bene.
Per il locatore i vantaggi sono il mantenimento della proprietà dell’immobile fino a quando non viene pagato l’intero prezzo stabilito; il beneficio economico costituito dal canone periodico di locazione e dall’incasso, alla stipula, della caparra confirmatario e/o dell’acconto previsti nel preliminare di vendita. Gli svantaggi invece è che il recupero dell’immobile in caso di una mancata restituzione una volta cessati gli effetti del contratto dovrà ricorrere all’autorità giudiziaria per attivar eil procedimento speciale di convalida di sfratto (art 657 e segg, cpc); un carico fiscale fiscale per imposte dirette e per imposte locali (Imu, quota Tasi che grava sulla proprietà) rimane a suo carico. Così come le spese per la manutenzione straordinaria sono a suo carico.
Per l’inquilino, invece, i vantaggi sono: il contratto di locazione registrato sarà opponibile al terzo acquirente in quanto dotato di data certa; il preliminare sarà opponibile ai terzi se viene trascitto (effetto prenotativo). Tale effetto, peraltro, è limitato nel tempo (l’atto di compravendita deve essere trascritto entro un anno dal termine convenuto dalle parti per la sua stipula o comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare); l’utilizzo dell’immobile è soggetto alla disciplina della locazione; i costi a carico dell’inquilino sono limitati alla riparazioni di piccola manutenzione; il carico fiscale per imposte dirette e imposte locali è a carico del locatore/venditore
Gli svantaggi? Un rischio elevato in caso di insolvenza o fallimento del proprietario venditore qualora il preliminare non sia stato trascritto (l’effetto prenotativo non puo’ comunque eccedere i tre anni dalla trascrizione del preliminare); in caso di preliminare bilaterale (con obbligo alla stipula vincolante per entrambe le parti), l’iva deve essere pagata interamente al momento della sottoscrizione del preliminare.