L’estate è la stagione più calda dell’anno anche per il mercato immobiliare. Questa tendenza è particolarmente marcata nelle città universitarie, dove proprio in queste settimane migliaia di studenti sono alla ricerca di una sistemazione in vista del prossimo anno accademico. Per un proprietario però non è facile dare il giusto prezzo al proprio appartamento: fissare un canone basso significa infatti perdere potenziali guadagni, ma avere pretese eccessive può scoraggiare i potenziali inquilini.
Uniplaces, società attiva nel settore degli affitti per studenti universitari, ha stilato una pratica guida agli elementi principali dei quali i proprietari devono tenere conto per determinare il canone di affitto del proprio immobile. Giampiero Marinò, Country Manager di Uniplaces per l’Italia, spiega che “anche se i fattori principali che determinano il valore di un alloggio sono le sue condizioni, la posizione e la metratura, esistono altri parametri che contribuiscono a fissare il prezzo”.
Uno dei fattori che incidono maggiormente sul prezzo è la zona in cui si trova l’immobile, che può incrementarne il valore fino al 40%. Di norma gli alloggi più vicini al centro sono anche i più cari: molti inquilini infatti privilegiano la comodità di poter vivere in centro, anche a discapito di altri elementi come le condizioni in cui si trova la casa. “Per esempio, a Milano il prezzo medio di una stanza in appartamento condiviso a Famagosta è di 470 euro, ma andando verso il centro i prezzi crescono rapidamente: a Romolo la media è di 510 euro, mentre a Porta Genova tocca già i 550 e sale ulteriormente se ci si sposta all’interno della cerchia dei bastioni. Dinamiche simili si trovano a Roma, dove affittare una stanza nei rioni del centro costa in media 560 euro. Nel quartiere Ostiense, un’area più periferica ma con una richiesta comunque elevata soprattutto tra gli studenti dell’Università Roma Tre, i prezzi sono invece decisamente più bassi: la media è di 490 euro in zona Piramide, ma scende ulteriormente (450 euro) verso la Garbatella”, spiega Marinò. “I prezzi possono però variare molto anche all’interno di un singolo quartiere. Il primo passo da fare per un proprietario è quindi informarsi su quanto costi affittare un alloggio con caratteristiche simili a quelle del proprio, nella stessa zona”.
Anche la metratura della casa è un elemento da tenere in considerazione nel determinare il giusto prezzo: se l’appartamento che si vuole affittare è più grande rispetto alla media della propria zona, la cifra che si può richiedere sale anche del 30%. È importante notare che non conta tanto la metratura dell’appartamento in termini assoluti, ma occorre guardare soprattutto al rapporto rispetto alle dimensioni medie degli appartamenti della zona.
Le condizioni della casa possono determinare ulteriori fluttuazioni del prezzo, sia in positivo che in negativo. Una ristrutturazione recente si traduce in un aumento del canone di affitto pari a circa il 10%; questo vale anche per interventi come l’ammodernamento degli impianti e la ritinteggiatura delle pareti. Al contrario, se un appartamento è in condizioni peggiori rispetto alla media, il prezzo scende almeno del 3-5%.
Gli appartamenti con vista verso l’esterno sono generalmente più costosi di quelli rivolti verso l’interno di un complesso. Nel fissare il canone d’affitto occorre quindi tenere presenti il piano a cui si trova l’appartamento e quale vista offre. Si calcola che un attico costi di norma il 10% in più rispetto agli altri appartamenti del medesimo isolato.
La presenza di servizi extra, come per esempio ascensore, servizio di portineria, piscina o garage costituisce ovviamente un valore aggiunto, che si traduce in un aumento nel canone d’affitto stimabile tra il 5 e il 10%.
Ovviamente la richiesta maggiore fa salire il prezzo: se l’appartamento da affittare si trova in una zona particolarmente ricercata, i proprietari possono richiedere canoni più elevati a prescindere dalla presenza di comodità o extra particolari. È quanto accade, per esempio, in prossimità di alcuni campus universitari: molti studenti vorrebbero vivere a pochi passi dal proprio ateneo, il che sospinge i prezzi verso l’alto.
Un’ultima considerazione da fare per decidere il prezzo riguarda le tempistiche entro le quali si vuole affittare. Se la priorità è trovare un inquilino rapidamente per cominciare a far fruttare la casa, l’opzione più efficace consiste proprio nell’abbassare lievemente le proprie richieste. Un prezzo anche di poco inferiore alla media attirerà l’attenzione dei potenziali inquilini, che non vorranno rischiare di perdersi una buona occasione.