La produzione di un reddito aggiuntivo, la copertura dei costi (anche fiscali) di gestione degli immobili, la riduzione del rischio di insolvenza rispetto a locazioni di maggior durata e la possibilità di avere il proprio immobile di fatto sempre a disposizione. Queste sono le esigenze da cui origina il fenomeno dell’affitto breve (c.d. short lets), ossia la concessione in uso per breve durata di immobili privati o singole stanze, a soggetti che, per finalità principalmente turistiche, cercano alloggi alternativi alle classiche strutture alberghiere.
Negli ultimi anni, a sostenerne lo sviluppo e la diffusione, sono sorti numerosi “siti vetrina” (Airbnb, Homeway, Casevacanza, Booking, Halldis, Wimdu solo per citarne alcuni), sui quali i privati possono mettere a disposizione, per periodi che possono andare da pochi giorni a qualche settimana, il proprio immobile dietro il riconoscimento di un corrispettivo (canone).
La normativa
Gli affitti brevi si configurano come un’attività ricettiva extralberghiera.
La disciplina degli affitti brevi è assimilabile a quella prevista per le locazioni turistiche, la cui regolamentazione, a livello nazionale, è rimessa ai soli principi sanciti dal Codice Civile. Questo comporta piena libertà di accordo tra le parti, le quali non sono soggette al rispetto di vincoli con riguardo ai termini della locazione (oggetto, durata, canone, modalità di disdetta o recesso etc.). Il settore del turismo è di competenza delle Regioni, le quali stanno recependo il fenomeno e adattando le proprie normative.
Vi sono, tuttavia, dei principi e degli obblighi che, pur frequentemente trascurati o ignorati a causa della particolarità o della percepita straordinarietà dell’evento locativo, vanno rispettati.
A prescindere dalla durata della locazione, è richiesta, a pena di nullità, la forma scritta del contratto. Seppur per contratti di breve durata possa essere ritenuto difficile che vi sia interesse a eccepirne la nullità, è comunque nell’interesse delle parti mettere nero su bianco i termini dell’accordo potendo così essere tutelati su durata, corrispettivo e ogni altro aspetto definito, così come in caso di sinistri. A tal proposito, Aribnb, ad esempio, afferma che gli “host” (i locatari) o gli “ospiti” possono richiedere la sottoscrizione di un contratto, richiesta, tuttavia, che deve essere esplicitata alla controparte prima della conclusione della prenotazione, dando così la possibilità di concordarne il contenuto e, eventualmente, di non concludere la transazione.
La tassazione
La tassazione di questa tipologia di redditi è differente se l’attività di locazione viene svolta in modo sporadico o continuativo. Nell’ultimo caso si configura un’attività commerciale, con il sorgere di oneri come l’apertura della partita Iva e la presentazione in Comune della Scia. Per verificare la sussistenza del carattere di commercialità nella propria attività locativa occorre verificare la normativa regionale, che può ricondurre tale carattere al numero di immobili/posti letto locati, al numero di giorni locati nell’anno e alla fornitura di servizi aggiuntivi alla mera concessione in uso dell’immobile.
Nel caso di attività non commerciale, e sia effettuata dal proprietario dell’immobile, i redditi conseguiti dalla locazione sono ascritti alla categoria dei redditi fondiari, in quanto proventi derivanti dallo sfruttamento dell’immobile, da indicare nel quadro RB della Dichiarazione Unico Persone Fisiche o nel quadro B del Modello 730, e in quanto tali imponibili ai fini Irpef. In alternativa è possibile optare per il regime della cedolare secca, potendo così ottenere l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi da locazione. Questa opzione è esercitabile in sede di registrazione dei contratti di locazione (obbligatoria solo per i contratti di durata superiore a 30 giorni) o, in assenza di registrazione, in sede di compilazione della dichiarazione.
Riassumendo, locare per brevi periodi, anche facendo ricorso a portali di home sharing, può indubbiamente essere una risorsa importante per rendere produttivo il proprio immobile; occorre tuttavia prestare attenzione a mantenere un carattere di occasionalità, per evitare possibili contestazioni da parte dell’Amministrazione Finanziaria circa il configurarsi di un’attività commerciale.