Riequilibrare il rapporto tra finanza e immobile è una delle chiavi per risollevare il real estate, che nell’ultimo anno ha sofferto notevolmente, anche della mancanza di liquidità e di credito da parte del mondo finanziario. Spesso nel passato si era parlato di come ricostruirre questo rapporto, di come tornare ai fondamentali e, in occasione dell’EIRE, l’argomento tornerà ad occupare spazio anche in convegni speciali.
Ma si tratta veramente di un rapporto da ricostruire? Non sarebbe più opportuno chiarire che nel passato alcuni operatori hanno sbilanciato questo rapporto e hanno privilegiato la parte più prettamente finanziaria di questo mercato, lasciando invece perdere la valutazione dettagliata dell’asset sottostante? Forse è anche questa una della motivazione che ha portato la Banca d’Italia ha porre in consultazione un documento che prevede nuove regole, più strigenti, per l’utilizzo della leva da parte dei fondi immobiliari. Anche questo argomento, come far ripartire i fondi sarà sicuramente oggetto di discussione tra il panel di relatori di EIRE.
Advisor per l’occasione ha voluto coinvolgere tre dei principali operatori del mercato (Beni Stabili Gestioni SGR; Cordea Savills e Generali Immobiliare Italia SGR) chiedendo loro come far ripartire questo mercato e come ricostruire il rapporto ormai logorato nei termini tra finanza ed immobile.
Beni stabili gestioni
Ritrovare un equilibrio tra la finanza e l’immobiliare è il suggerimento di Anna Pasquali, nuovo a.d. di Beni Stabili Gestioni SGR. «Penso che il problema principale al quale si è assistito negli ultimi anni sia lo smarrimento di un fondamentale equilibrio tra le due componenti, che ha portato a volte a confonderne i ruoli» spiega l’a.d. «La ricerca della massimizzazione del ritorno sugli investimenti è stata in alcuni casi basata più sull’utilizzo di strumenti finanziari che su un concreto lavoro sul “prodotto immobiliare”, da cui ritengo non si possa prescindere per un’effettiva creazione di valore durevole nel tempo. Credo che sia importante riportare il focus sulla componente industriale dei progetti di investimento, per la cui realizzazione la finanza continuerà a svolgere ovviamente un ruolo primario e soprattutto indispensabile per il rilancio e il continuo sviluppo del settore» continua Pasquali.
E in merito al prodotto immobiliare, inteso come “fondo” il regolamento di Bankitalia porterebbe delle disparità.
«L’intento è certamente quello di portare una maggiore attenzione da parte di tutti gli addetti ai lavori nella valutazione degli immobili, delle loro potenzialità e criticità, “assegnando” ad ogni asset il giusto livello di indebitamento, il che ridurrebbe considerevolmente il rischio di default dei fondi, soprattutto quelli caratterizzati da LTV più elevati, potendo far fronte con maggiore tranquillità alle varie fasi del ciclo immobiliare» spiega Pasquali.
Ma si potrebbero creare delle disparità: «Il regolamento potrebbe penalizzare eccessivamente quei fondi che hanno effettuato investimenti diversi anni fa e che sono, pertanto, caratterizzati da portafogli immobiliari con costi storici decisamente inferiori rispetto agli attuali valori di mercato. Questi fondi avrebbero, infatti, maggiori limitazioni al ricorso alla leva finanziaria rispetto a quei fondi che hanno invece investito in una successiva fase di mercato, caratterizzata da valori immobiliari più elevati, e potrebbero, inoltre, trovarsi a dover rimborsare anticipatamente parte del debito» sottolinea l’a.d. di Beni Stabili Gestioni SGR. «Un’ulteriore criticità potrebbe riguardare, a mio avviso, i fondi che investono in maniera significativa in processi di valorizzazione degli immobili: qualora gli investimenti effettuati non trovino immediato riscontro nelle valutazioni da parte degli esperti indipendenti, le nuove norme potrebbero penalizzare questi fondi rispetto a quelli “a reddito”, riducendone la possibilità di ricorrere all’indebitamento e portando, anche in questo caso, a eventuali rimborsi anticipati del debito. In quest’ultimo caso, ci potrebbero essere ripercussioni negative anche sul livello qualitativo dello stock immobiliare del nostro paese, in quanto vi potrebbe essere una riduzione, anche significativa, nell’attività di recupero, conservazione e valorizzazione degli immobili» conclude Pasquali.
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