Torna un po’ di ottimismo sul mercato immobiliare italiano, anche se la cautela è d’obbligo. Ecco il quadro che emerge dall’outlook di Scenari Immobiliari, che Casa24 Plus anticipa.
LA DOMANDA DI CASE – Uno dei fattori positivi, in grado di tirare la ripresa quando ci sarà, è la forte domanda abitativa del nostro Paese, soprattutto per quanto riguarda le città. Il 2012 però ha segnato il passo anche da questo punto di vista, con una domanda in calo a causa della crisi economica e lavorativa, della scarsa disponibilità di credito bancario, dell'incertezza sulla fiscalità degli immobili e di un'Imu più gravosa di quanto atteso. Rispetto al 2010, è comunque cresciuta la domanda di prime case (in % rispetto al totale), passando dal 47% al 50,5%, così come quella per la sostituzione dell'immobile, mentre si è quasi dimezzata la voglia di seconda casa (dal 9 al 5,5%) e l'acquisto per investimento è sceso dal 13% all'8%
IL PESO DEL CREDITO – Le difficoltà di accesso al credito, unitamente alla crisi lavorativa, hanno costituito un problema quasi insormontabile per i lavoratori stranieri immigrati che, se nel 2011 avevano fatto registrare una "ripresina" degli acquisti di case, nel 2012 chiudono con circa 50mila compravendite, segnando un -18% rispetto all'anno precedente. Dal 2004 (primo anno dell'Osservatorio immigrati e casa di Scenari Immobiliari) a oggi le famiglie straniere hanno concluso circa 850mila compravendite, ma dal 2008 il trend degli acquisti è in calo, mentre aumenta la domanda potenziale insoddisfatta dal mercato.
GLI INVESTIMENTI – Interessante, in proposito, una specifica indagine di Scenari Immobiliari relativamente all'utilizzo dei risparmi da parte delle famiglie italiane. Dalle interviste realizzate a gennaio, su un campione di 980 famiglie, il 35,5% ha risposto di non avere risparmi da utilizzare (contro il 28,5% del 2011), solo il 3% ha risposto di indirizzarli verso azioni e fondi di investimento (contro il 9,7% del 2011), mentre il 29,5% dice che è preferibile investirli in immobili (29,1% nel 2011). Insomma, la voglia di casa c'è, ma mancano le certezze e gli aiuti in termini di finanziamenti: i mutui alle famiglie si sono dimezzati nel 2012 rispetto anche solo all'anno precedente. Il tutto ha portato a un fatturato globale del settore residenziale, nel 2012, di 84,5 miliardi di euro, con un calo dell'8,7% su base annua. Ma, vedendo la luce in fondo al tunnel, le previsioni di Scenari Immobiliari sono di una ripresina dell'1,8% nel 2013, con un fatturato residenziale a quota 86 miliardi. Il mercato delle seconde case in località turistiche è invece ridotto al lumicino, con un fatturato di 3,6 miliardi, sceso del 6,5% nel 2012 e previsto in ulteriore calo (-8,3%) nel 2013.
I PREZZI – Sono in molti a insistere sul fatto che il mercato non si riprende, in Italia, perché i prezzi non scendono. “In realtà, se guardiamo alla crisi del '92-'95, i prezzi delle case si erano dimezzati, in quel periodo, considerando il tasso di inflazione – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – ma questo non ha certo portato una ripresa. Non credo che ci sia un legame così diretto tra prezzi e attività del mercato, credo invece che oggi manchi completamente il credito bancario, dal che emerge un'ingessatura rigidissima del mercato stesso. E credo anche che il nuovo governo dovrà pensare qualcosa in questo senso, per rimettere in moto i meccanismi dei finanziamenti alle famiglie". Nel 2012 le quotazioni medie nominali del settore residenziale italiano hanno accusato una leggera flessione (circa l'1% per i prezzi e il 2,7% per i canoni) in linea con il triennio negativo precedente. La previsione per il 2013 è di un ulteriore calo dei prezzi e dei canoni, ma con forti oscillazioni tra le varie zone urbane.