A cura di Tony Brown, M&G Real Estate
Dopo l’andamento fiacco evidenziato all’indomani del referendum sulla Brexit, il settore immobiliare britannico ha generato una performance robusta nel 2017. Nel primo di due interventi che ospiteremo sul contesto immobiliare in varie parti del mondo, Tony Brown, CIO di M&G Real Estate, propone un’analisi della situazione scaturita da questi sviluppi e dei temi dominanti sul mercato immobiliare del Regno Unito nei prossimi mesi, sia da un punto vista ciclico che in un’ottica strutturale a più lungo termine.
Dopo l’effetto Brexit che ha provocato una momentanea flessione nel 2016, il comparto immobiliare britannico ha generato a sorpresa risultati a due cifre nel 2017, sostanzialmente in linea con la media mantenuta dal 1982 (si veda il grafico 1).
Cosa implica questo in termini di prospettive di guadagno? In un’ottica di breve periodo, il rialzo della marea che ha risollevato tutte le barche fra il 2010 e il 2015 (con l’aiuto dell’ambiente di tassi in calo) ormai ha esaurito l’effetto e ora stiamo assistendo a una polarizzazione della domanda verso tipi di asset diversi. Nel più lungo termine, la tecnologia sta avendo effetti profondi sulla struttura dell’economia britannica, che probabilmente produrranno conseguenze per gli investitori immobiliari.
Brexit e prospettive a breve termine: aumento della polarizzazione
A seguito del voto pro-Brexit, si è intensificata la polarizzazione della domanda degli investitori immobiliari verso il mercato primario (di qualità superiore) a scapito di quello secondario. La corsa agli asset poco rischiosi in un ambiente avverso al rischio, imputabile all’incertezza da Brexit, ha depresso i prezzi degli attivi secondari percepiti come più vulnerabili. È questo forse uno degli aspetti cruciali che distingue il Regno Unito da ogni altro mercato globale di rilievo.
Questa dislocazione è destinata a rendere la selettività sempre più importante per gli investitori immobiliari. Da notare, in particolare, la spaccatura fra il mercato degli uffici al centro di Londra (dove l’impatto dell’uscita dall’UE sarà più evidente) e altre aree del Paese. Già da tempo, anche prima del voto sulla Brexit, i prezzi nella zona centrale di Londra avevano raggiunto livelli considerati eccessivi e adesso c’è il rischio che il ciclo di sviluppo venga a trovarsi sotto pressione.
Nel grafico in basso, l’offerta di nuovi spazi per ufficio nel 2018 appare elevata in rapporto alla media fra il 1988 e il 2017, mentre nei mercati delle altre “Big 6” del Regno Unito (Birmingham, Bristol, Edimburgo, Glasgow, Leeds e Manchester) resta al di sotto della media, nonostante l’attività robusta nel 2017.
Questo fa presagire che, a parità di altri fattori, i canoni di locazione possano muoversi verso il basso nei prossimi 12 mesi a Londra, ma questo rischio al momento non trova riflesso nel valore degli immobili. Per contro, città come Birmingham, Manchester, Leeds, Glasgow ed Edimburgo hanno livelli più modesti di nuova offerta, associati a valutazioni più attraenti. Si tratta di conurbazioni di rilievo in un contesto europeo, che beneficiano di infrastrutture e servizi pubblici migliorati e del sostegno politico derivante dalla devoluzione, oltre che di una forza lavoro giovane e in crescita.
Altri fattori che contribuiscono a plasmare il settore sono i cambiamenti strutturali nella domanda di uffici, dovuti al consolidamento delle società di servizi finanziari, all’attrazione dei mercati regionali e all’ascesa del modello di condivisione o “co-working”.
L’economia in evoluzione: logistica e e-tailing
In rottura con la tendenza generale al declino dei prezzi per gli asset secondari, gli immobili dedicati alla logistica hanno mostrato un apprezzamento del capitale dopo il referendum, stimolato dalla dinamica di domanda e offerta favorevole e dai cambiamenti strutturali innescati dall’e-tailing.
Il comparto logistico è diventato il preferito degli investitori in tutto il mondo, con la progressiva affermazione del commercio al dettaglio in forma elettronica, anche noto come e-tailing. Il Regno Unito sta facendo da apripista su questo fronte, secondo solo alla Corea del Sud come penetrazione delle vendite via internet nel mondo sviluppato, e la quota di acquisti online è attesa in ulteriore crescita (grafico 4). Del resto, un’isola di piccole dimensioni con una popolazione concentrata nelle grandi città è l’ambiente ideale per l’e-tailing.
Per fare un esempio di vita reale, a casa mia nell’area suburbana di Londra, ho un pulsante accanto alla lavatrice e mi basta premerlo per ordinare una confezione di detersivo che sarà consegnata il giorno dopo. Man mano che ci abituiamo a questo livello di servizio, non si potrà più tornare indietro. E così si spiega la crescita esponenziale dell’e-tailing.
Soddisfare questa domanda è una sfida per i commercianti, soprattutto per quanto riguarda l’ultimo miglio per la consegna. Sembra molto probabile che a Londra si diffondano i magazzini multipiano di smistamento merci, come è già accaduto in alcune aree dell’Asia che ha affrontato il problema di urbanizzazione migliorando i progetti. In Regno Unito c’è ancora molta strada da fare nella progettazione e realizzazione degli edifici ed è su questo fronte che i gestori patrimoniali possono fare la differenza, investendo i capitali per finanziare lo sviluppo di asset costruiti secondo criteri di alta qualità.
Conclusione – Il settore immobiliare britannico da un punto di vista globale
Il Regno Unito resta al primo posto della classifica mondiale in termini di trasparenza (che indica quali Paesi offrono l’ambiente operativo più favorevole). Se aggiungiamo l’estensione del mercato immobiliare (il terzo nel G7), l’alta qualità dello stock e le ampie dimensioni dei lotti, in un’ottica di lungo periodo il Regno Unito dovrebbe continuare ad attrarre gli investitori.
Nell’immediato bisogna chiedersi se i controlli di capitale in Cina e l’introduzione dell’imposta sulle plusvalenze da vendite immobiliari per gli investitori esteri a partire dal 2019 possano determinare un calo della domanda quest’anno. Un altro aspetto da considerare è se la divisione fra attività di investimento e servizi bancari retail possa incidere sulla disponibilità e il costo del credito, nonché prevedibilmente sulle ripercussioni ultime della Brexit.
Le previsioni di consenso più recenti (Winter 2017-18) riguardo alla performance totale emerse dall’Investment Property Forum puntano a un andamento più moderato, ma ancora positivo per l’immobiliare nel periodo 2018-2021. Da notare che, secondo le aspettative, saranno i redditi da locazione in aumento più che le plusvalenze a fare da traino e in questo contesto, sia la selettività che la gestione attiva sono destinate ad assumere un’importanza crescente.