Di Tom Mansley e Gary Singleterry, responsabili delle strategie MBS Total Return di GAM
Gli standard per i prestiti sono migliorati notevolmente e sono fortemente regolamentati. I contraenti devono avere una storia creditizia molto più lunga per ricevere l’approvazione al prestito, con requisiti di eleggibilità molto stringenti. Il finanziamento del mutuo al 100% è storia passata; chi richiede un prestito deve avere un deposito ingente a disposizione. Le agenzie di rating adesso incorporano un maggior spettro di potenziali scenari di rischio nel determinare i rating dei titoli Mortgage-backed.
Da un punto di vista fondamentale, i mercati immobiliari statunitensi sono molto più solidi rispetto al periodo antecedente alla crisi. CoreLogic ha reso noto che, al 31 dicembre 2016, un milione di mutui, o il 2,6% di tutti i mutui, erano in sofferenza (i pagamenti erano 90 giorni oltre la scadenza). Questo si compara al picco raggiunto nel gennaio 2010 di circa 3,7 milioni di mutui in sofferenza. CoreLogic, inoltre, stima che i prezzi delle case abbiano apportato un’equity positiva ad altre 62.000 case nell’ultimo trimestre del 2016, lasciando circa solo 3,2 milioni di case, o il 6,2% di tutte le proprietà residenziali con un mutuo, con equity negativa alla fine del 2016. Per di più, la società ha anche reso noto che l’inventario nazionale dei crediti in sofferenza era di 329.000 case, ovvero 0,8% di tutte le case con un mutuo, a dicembre 2016, con un declino del 30% rispetto all’anno precedente.
Dati i comprovati benefici dell’asset class come fonte di rendimento, preservazione del capitale e diversificazione, pensiamo che ignorarla equivalga a perdere alcune opportunità davvero interessanti. Le elezioni americane e l’inaugurazione di Trump hanno portato un po’ di incertezza nell’outlook per il mercato dei mutui americani. Con entrambi i rami del Parlamento e l’amministrazione sotto il controllo dei Repubblicani, c’è una più elevata probabilità che il governo federale riduca la sua influenza sul mercato immobiliare e sul mercato dei mutui.
Tuttavia, le principali priorità sono al momento le tasse, la regulation, la sanità, le spese infrastrutturali e il commercio internazionale. Perciò, mentre la probabilità per un cambio nel mercato dei mutui agency (emessi dalle agenzie americane FannieMae o FreddieMac) è aumentata, sarà tuttavia lenta in quanto non è una delle maggiori priorità. Se un qualunque cambiamento legislativo dovesse essere ratificato nel 2017 dal nuovo governo eletto, dovrebbe essere orientato a creare i presupposti per la rinascita di un mercato dei mutui non-agency più ampio ed efficiente – dando così vita a opportunità interessanti di investimento.