“In un contesto fattosi nuovamente incerto, il mercato immobiliare italiano prosegue il suo percorso di faticosa risalita. Ad alimentare le ambizioni di rilancio è, in particolare, il ritorno di interesse della domanda per l’investimento immobiliare diretto che, nonostante la precarietà delle prospettive e le fragilità reddituali, nel nostro Paese rimane un pilastro dell’allocazione familiare” – è quanto emerge dall’analisi del 3° Osservatorio Immobiliare 2016 di Nomisma.
Il legame che si è stabilito nell’ultimo decennio tra scelte bancarie e mercato immobiliare appare di gran lunga più stretto di quanto si sarebbe portati a pensare, limitandosi ad osservare l’incidenza dello stock di debito delle famiglie italiane sul PIL. Tale relazione, che nell’ultimo biennio è stata fattore propulsivo della ripresa, espone inevitabilmente il settore alle fluttuazioni tipiche dei contesti più finanziarizzati, riducendone di fatto il potenziale anticiclico. Si tratta di un fenomeno che nel nostro Paese rischia di essere ancora più marcato che altrove, in ragione della precarietà della prospettiva economica generale, oltre che dell’esposizione del sistema bancario in fatto di crediti deteriorati.
L’ammontare delle sofferenze, associato alla limitata efficacia delle iniziative messe in campo per smaltirle, non consente, infatti, di ipotizzare ulteriori eccessi proattivi, i cui effetti rischierebbero di rivelarsi disastrosi.
Alla luce degli andamenti difformi nei due semestri 2016 (seppure entrambi improntati alla crescita), il 2016 si chiuderà con un incremento dell’attività transattiva comunque a due cifre, stimabile su base annua nell’ordine del 12,3%. A guidare il cambiamento è in particolare il settore residenziale, il quale in tre anni è cresciuto del 23,3%, mentre per l’insieme degli immobili di impresa, l’aumento è stato più contenuto e nell’ordine del 13%.
Alla base di questa crescita c’è la ritrovata agibilità del canale creditizio per accedere alla proprietà: l’incidenza delle compravendite finanziate sul totale passa dal 44% del 2016 al 59,8% attuale.
Al rilancio dell’attività transattiva non ha fatto eco un’inversione di tendenza dei prezzi, che hanno proseguito la loro dinamica recessiva, seppure con un’intensità progressivamente decrescente. Su base semestrale l’ultima variazione dei prezzi è contenuta in un range minimo che va da -1,1% a -0,6%, confermando per il terzo anno consecutivo la progressiva riduzione dell’intensità del calo dei valori immobiliari.
I valori di locazione hanno fatto registrare negli ultimi sette anni variazioni più contenute rispetto a quelle relative ai prezzi e ciò è avvenuto anche nell’ultimo semestre dell’anno, con canoni di locazione diminuiti su base annua in un range compreso tra il -1,6% dei negozi e il -0,8% delle abitazioni.
Un altro indicatore di mercato degno di attenzione è rappresentato dal rendimento lordo annuo da locazione. In media, negli ultimi tre anni i ritorni di un investimento nel settore immobiliare si sono attestati nell’ordine del 5% per le abitazioni e gli uffici e del 7% per i negozi.
I tempi di assorbimento degli immobili offerti sul mercato e lo sconto sui prezzi richiesti sono tra gli indicatori che più tempestivamente rappresentano le tendenze in atto sui diversi segmenti del mercato. Da alcuni semestri si assiste a una riduzione contenuta, ma costante, di tempi e sconti che descrive una migliorata condizione di liquidità degli immobili, che, a sua volta, si traduce in un aumento delle compravendite.
A livello territoriale, sono i mercati metropolitani del Centro-Nord (Bologna, Firenze e Milano e a seguire Venezia) ad avere una posizione di vantaggio sulla via del rilancio, mentre tra quelli che manifestano tuttora un ritardo si segnalano i mercati del Sud, Roma, Padova e soprattutto Genova.
Le ricadute di tale scenario, se in termini di attività transattiva non impediscono il mantenimento di un’intonazione tuttora positiva, dal punto di vista dei prezzi inducono a delineare per i prossimi anni un quadro di sostanziale stagnazione, a cui solo poche “avanguardie” territoriali paiono nelle condizioni di fare eccezione.
Anche l’Osservatorio di Casa.it (www.casa.it) sul mercato residenziale italiano, a ottobre 2016, rispetto all’inizio dell’anno, mostra alcuni segnali positivi per il settore, tra cui la crescita della domanda del +4,7%.
Per quanto riguarda i prezzi degli immobili residenziali in offerta sul mercato, si conferma il processo di stabilizzazione (-0,7%) già analizzato nei mesi scorsi, anche se, rispetto a dieci anni, il calo è di ben il –18,5%. Attualmente il valore medio di vendita al metro quadro è pari a circa 1.900 euro.
Nella scelta dell’abitazione gli italiani si indirizzano prevalentemente su bilocali e trilocali situati in zone semicentrali o periferiche. Inoltre, sono disposti a investire, per un appartamento di 80 mq, circa 159.400 euro, con un range che va, prendendo come riferimento i capoluoghi di regione, dai 128.000 euro di Potenza e Perugia ai 312.000 di Milano.
Per quanto riguarda la domanda (+4,7%), da gennaio a ottobre cresce in tutti i capoluoghi di regione, con valori più alti nelle città di Campobasso (+7,4%), Bologna (+6,9%), Milano (+6,4%), Roma (+6,3%), Napoli (+5,9%) e Torino (+5,9%).
Sul fronte dei prezzi degli immobili residenziali in offerta sul mercato (-0,7% a livello nazionale), tra le città capoluogo di regione segno positivo per Campobasso (+2,6%), seguita da Bologna, Napoli e Trieste, tutte con +2,1%. Soffrono invece maggiormente Potenza (-3,6%), Venezia (-3,5%), Cagliari (-2,8%) e Genova (-2,6%).
Milano (3.900 /mq), Firenze (3.780 /mq), Roma (3.650 /mq) e Venezia (3.350 /mq) sono le città più care mentre Catanzaro (1.300 /mq), Potenza (1.600 /mq) e Perugia (1.600 /mq) le più economiche.
Cosa ci si aspetta per il 2017?
“Nonostante il mercato abbia perso un minimo di brillantezza rispetto ai primi tre mesi di quest’anno, il confortante aumento della domanda di abitazioni in acquisto su tutto il territorio nazionale, fa ben sperare che il 2017 si confermi come il terzo anno consecutivo di crescita degli scambi – afferma Alessandro Ghisolfi, Responsabile del Centro Studi di Casa.it –. Le conferme di un mercato più equilibrato arrivano anche dall’andamento dei prezzi di vendita che a livello nazionale sembrano aver ormai innescato un processo di stabilizzazione che mancava da tempo. Ovviamente anche la crescita dei mutui conferma che le compravendite di abitazioni saranno ancora in territorio positivo. Non bisogna tuttavia dimenticare che sulle decisioni di acquisto delle famiglie pesa ancora il clima di incertezza generale di carattere socio economico che rimane di sfondo alle evoluzioni del mercato. Una incertezza particolarmente legata alle vicende politico-economiche del nostro Paese, come il referendum, ed internazionali.”