NON CONTANO SOLO LE DIMENSIONI – Dopo l’inverno, la primavera. Forse. Tirelli & Partners ha presentato a Milano l’Osservatorio delle residenze esclusive, sua periodica analisi del segmento più alto del mercato nelle città di Milano e Roma, giunta al decimo anno. È emerso che anche nel secondo semestre del 2013 il mercato immobiliare delle residenze esclusive ha mostrato una dinamica molto rallentata in termini di transazioni, indicando però qualche timido segnale di miglioramento. "L’indice di assorbimento si attesta al 5,8%", spiega Marco Tirelli, "un dato certamente negativo in sé e se comparato al 25% medio di quando il mercato era effervescente. Rispetto al semestre precedente, in cui l’indice aveva raggiunto il suo minimo storico al 2,8%, è un incremento consistente, ma più dell’incremento percentuale mi pare sia cambiato lo spirito con il quale gli acquirenti guardano al mercato". L’offerta nel semestre continua a essere molto ampia, ma l’esiguo numero di transazioni testimonia la difficoltà con la quale essa si incontra con la domanda. "C'è stato un ulteriore allungamento dei tempi medi di vendita, oggi a 19 mesi", dice Gabriele Torchiani, "e dei tempi medi di giacenza degli immobili invenduti, che sfiorano i due anni: le case medie a questi prezzi e in questo contesto economico oggi non interesseranno a nessuno. La domanda guarda invece con maggiore interesse quelle abitazioni che hanno caratteristiche distintive".
I PREZZI DEGLI IMMOBILI – Il prezzi medi continuano la loro discesa frazionale nel semestre (-0,7%), con una maggiore variabilità dell’usato rispetto al nuovo (-1% contro il -0,2%). Gli sconti sono in doppia cifra già dall’inizio del 2011 (oggi sono mediamente all’11,4%), ma nonostante ciò nel 2013 il valore complessivo degli immobili transati si è attestato attorno agli 84 milioni di euro, un dato in calo del 46% rispetto al 2012 e del 69% rispetto al 2010, quando superava i 270 milioni di euro. Nel secondo semestre, il segmento della locazione ha mostrato un andamento costante: l’offerta è sempre abbondante, ma non in linea con le esigenze di una domanda che richiede case immediatamente abitabili anche in funzione della riduzione della durata dei contratti. Nel semestre i canoni medi hanno avuto una leggera variazione negativa (-1,3%). Tiene meglio la fascia alta, quella delle abitazioni più in linea con le aspettative del mercato (-0,2% contro il -2,9% della fascia più bassa). Nonostante la riduzione dei canoni, i tempi medi di locazione si sono attestati al valore più alto di sempre, quasi 13 mesi, a ulteriore testimonianza dell’esistenza di uno scarto decisivo tra ciò che il mercato offre e ciò che è richiesto.