Consulenti – Come scegliere il mutuo

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di Matteo Chiamenti 25 Maggio 2010 | 08:30
Ecco come muoversi per la scelta del mutuo perfetto. A darci la risposta ci pensa Fabio Perna dello studio Tivoli Service, direttamente dal blog di Nafop.

Avere trovato la casa dei vostri sogni, ma il prezzo è superiore ai vostri risparmi, la soluzione è una sola: accendere un mutuo. Non è una scelta da poco: sarà molto probabilmente la vostra principale voce di investimento per molti anni.

COME SCEGLIERE: A CHI AFFIDARSI?

Per analizzare la sostenibilità del contratto del mutuo occorre esaminare bene molte proposte: da quelle a tasso fisso a quelle a tasso variabile o a tasso misto offerto da banche, agenzie e intermediari immobiliari che, insieme alle case in vendita, offrono ai clienti anche finanziamenti e mutui. Queste offerte agevolano i clienti, riducendo i tempi per chiudere tutto il contratto, ma hanno dei costi. Gli intermediari immobiliari che propongono servizi finanziari lavorano quasi sempre per una sola banca e il cliente che li acquista perde l’opportunità di valutare offerte diverse. Inoltre l’intermediario immobiliare che vende mutui è pagato con una quota del prestito concesso al cliente. Così, spesso i mutui degli agenti immobiliari sono più costosi di quelli contratti in banca.

PRECAUZIONI
Prima di firmare un mutuo è bene accertarsi di aver davvero scelto l’offerta migliore, sia economica che strutturale. Come scegliere? Il cliente può contare su alcuni alleati da consultare con largo anticipo dalla firma dell’atto. Il primo è il notaio. Questo pubblico ufficiale dovrà evitare rischi di frodi per la banca e i clienti, che potranno chiedergli qualsiasi informazione sugli aspetti tecnici del contratto. Spetta infatti al cliente e solo a lui scegliere il notaio di propria fiducia. E’ meglio dunque presentarsi per tempo dal professionista con una copia del contratto di mutuo sulla quale siano stati evidenziati tutti i passaggi e i termini oscuri, per porre le domande necessarie per comprendere pienamente il contratto.

Ma il notaio si occupa delle questioni legali e non di quelle economiche. Infatti per le questiono economiche c’è la figura del consulente finanziario indipendente, figura presente nei paesi anglosassoni già da decenni dove rappresenta il punto di riferimento per il 50% dei risparmiatori perché in grado di offrire un servizio professionale, indipendente e libero da conflitti di interessi, e da poco introdotto anche in Italia con la normativa Mifid che ha previsto anche l’istituzione di un’apposito albo professionale.

LA TRASPARENZA E’ D’OBBLIGO

Per farsi aiutare dal notaio e dal consulente, il cliente deve farsi consegnare tutti i documenti per ogni contratto che gli può interessare. La trasmissione di questi documenti non è un “favore” che la banca può concedere o meno, ma un diritto del cliente stabilito da norme italiane del 2003 e del 2005 e da una raccomandazione inviata alle banche dalla Commissione Europea nel 2001.
In base alle regole sulla trasparenza dei servizi bancari, prima di analizzare la richiesta di mutuo il cliente ha diritto di ottenere da ogni banca un foglio informativo (distribuito via internet o su carta, dev’essere sempre esposto nei locali della banca) con le principali condizioni economiche (tipo di tasso, come è calcolato se è variabile, metodo di ammortamento, numero delle rate, loro periodicità e valore, altri costi) e legali (garanzie, condizioni, penalità) del contratto. Queste informazioni devono essere indicate anche in un documento standard europeo chiamato prospetto ESIS.
Che cos’è l’Esis?
L’European standard information sheet è un prospetto informativo previsto dal Codice sulle informazioni sui mutui per la casa, codice di comportamento al quale aderiscono la maggior parte delle banche. E’ stato introdotto da una raccomandazione del 2001 della Commissione Europea e fornisce al cliente tutte le informazioni sulle principali condizioni economiche del contratto: i tassi applicati (nominale ed effettivo), la durata, il numero delle rate, le loro scadenze, i loro importi, le altre voci di costo.
Con queste informazioni e l’aiuto dei suoi “alleati”, il cliente può scegliere la proposta che ritiene più vantaggiosa e in linea con le proprie necessità. A questo punto, dopo aver presentato domanda, ha diritto di ricevere dalla banca, con largo anticipo rispetto alla data della firma, una copia completa del contratto e un documento che riporti sinteticamente tutte le principali condizioni economiche e legali del mutuo. In base alla legge questo facsimile non impegna né la banca a erogare il mutuo né il cliente a firmarlo. Solo dopo aver letto tutto il materiale e aver ottenuto i relativi chiarimenti il cliente potrà firmare il contratto in modo consapevole.

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